La vita condominiale comporta la necessità di coordinare l’azione dei singoli proprietari e la gestione degli spazi comuni che possono deteriorarsi e devono essere gestiti in modo che ogni proprietario, o locatario, possa goderne proporzionalmente alle quote sulle quali vanta dei diritti. Proprio per questo il legislatore ha disciplinato in modo puntuale i rapporti tra condomini anche attraverso una figura responsabile della gestione delle varie incombenze burocratiche, amministrative e fiscali. Con la legge 212 del 2012 (Riforma del condominio) ha provveduto alla modifica delle norme relative alla gestione dei condomini. È stabilito che nei condomini con più di 8 unità, in precedenza 4, vi è l’obbligo di nominare un amministratore di condominio. Trattasi di una sorta di organo esecutivo dell’ordinaria amministrazione riguardante le parti comuni e delle decisioni adottate dall’assemblea di condominio. Non si tratta di un’incombenza semplice perché le parti comuni sono numerose (parcheggi, suolo sul quale è ubicato l’immobile, fondazioni, muri maestri, scale, ascensori, tetti). Deve essere sottolineato che, anche se nei piccoli condomini è possibile risparmiare gli oneri relativi al conferimento di un incarico di amministratore condominiale, non vengono meno le responsabilità del condominio, in particolare in relazione agli oneri fiscali perché il condominio resta comunque sostituto d’imposta nel caso di pagamento di ritenute d’acconto, inoltre è tenuto alla presentazione del modello 770 per la dichiarazione dei redditi. In questi casi quindi è necessaria la presenza di uno o più condomini che si assuma l’impegno di curare tutti gli adempimenti fiscali ma, non esercitando professionalmente tale ruolo, il rischio di errori è elevato.
Se si decide di conferire l’incarico ad un professionista è necessario sapere che può trattarsi sia di una persona fisica, sia di una società di amministrazioni condominiali Milano. In quest’ultimo caso dal punto di vista pratico l’incarico viene svolto da un unico soggetto a sua volta scelto dalla società. L’incaricato deve comunque avere i requisiti professionali e morali richiesti dalla legge per eseguire questo particolare compito. Amministrare un condominio richiede una certa formazione professionale, ma anche la capacità di mediare tra le parti e realizzare gli interessi comuni. Per esercitare tale ruolo è necessario avere un diploma di scuola secondaria ed aver conseguito un corso di formazione professionale, tali requisiti non sono richiesti nel caso in cui l’amministratore di condominio sia scelto tra uno dei condomini, ma restano tutti gli obblighi e le responsabilità previste dalla legge per questa particolare figura. I compiti che deve svolgere un amministratore di condominio sono molteplici e prevedono anche la gestione di somme di denaro cospicue, si tratta dei contributi versati dai condomini per le spese ordinarie e straordinarie, proprio per questo la legge richiede anche dei requisiti morali del tutto simili a quelli di chi ha maneggio di denaro pubblico.
Chi svolge tale incarico non deve avere condanne per reati contro la Pubblica Amministrazione, l’amministrazione della giustizia e contro il patrimonio, o per i reati per i quali sia prevista la pena detentiva di almeno 2 anni. Tra i requisiti morali, è richiesto anche il non essere iscritti nel registro dei protesti cambiari. Non sempre tutti questi requisiti tutelano i condomini da eventuali errori e responsabilità del condominio per la cattiva gestione, di conseguenza per una maggiore tutela è data la possibilità di richiedere, prima del conferimento dell’incarico e come condizione sine qua non, la stipula di una polizza per la responsabilità professionale. In questo caso se vi è un errore, un mancato adempimento da parte dell’amministratore di condominio, interviene l’assicurazione per il risarcimento del danno. Tra i compiti dell’amministratore di condominio vi è anche l’avere cura di gestire le comunicazioni con i vari condomini in modo che tutti possano partecipare alle decisioni riguardanti la gestione degli spazi comuni. La convocazione dell’assemblea condominiale deve essere nota con un congruo anticipo, può essere comunicata anche attraverso P.E.C e deve chiarire l’oggetto, o gli oggetti, su cui verterà la stessa. Inoltre l’amministratore è tenuto alla redazione del rendiconto annuale e entro 180 giorni dal compimento dell’atto deve essere convocata l’assemblea per l’approvazione.
